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공인중개사는 부동산의 매매와 임대를 중개하는 직업이고 주된 수입원은 쌍방 당사자로부터 받는 중개보수입니다. 단독으로 중개를 성사시켜 받는 양타 중개보수와 다른 부동산과의 공동중개로 일방으로부터만 받는 공동 중개보수로 나뉩니다. 언뜻 보기에는 당연히 양타가 좋아 보이겠지만 각각의 장단점이 있고 공인중개사의 연차별, 경험별로 달라 이에 관하여 공유해 봅니다.
양타와 공동중개의 중개보수 차이
공인중개사가 특정 부동산의 중개를 성사시키는 방법에는 양타와 공동중개가 있습니다. 양타는 혼자서 매도인과 매수인, 임대인과 임차인을 연결하여 거래를 성사시킨 후 양쪽 당사자 모두로부터 중개보수를 받는 형태입니다. 반대로 다른 공인중개사와의 공동중개를 통하여 자신의 고객 일방으로부터만 받는 소위 "반타"의 중개방식도 있습니다. 매도인이나 임대인 측의 물건지 부동산 공인중개사와 매수인이나 임차인 측의 손님지 부동산 공인중개사가 공동으로 중개를 성사시킨 경우입니다. 물건지 부동산은 매도인이나 임대인으로부터 중개보수를 받고 손님지 부동산은 매수인이나 임차인으로부터 중개보수를 받습니다. 그래서 양타의 상대개념으로 현업에서는 "반타"라고 칭합니다.
참고로 현업이나 거래관행상 "복비"라고들 하지만, 공식적 용어는 "중개보수"입니다. 공인중개사는 대한민국에서 가장 비싼 재화인 부동산의 거래를 중개하는 직업으로 전문직입니다. 대법원은 중개계약을 민법상 위임에 준하는 위임계약이라 하고 있으므로 "중개보수"라 칭하는 문화가 자리잡기를 바래 봅니다.
초보자는 무조건 공동중개를 통해 수익창출
업력 1년 미만의 초보 공인중개사라면 자신감 부족이나 불안감으로 인해 양타를 시도하지 않을 것입니다. 그래도 양타를 하는 주변 대표님들을 보면서 간혹 욕심도 나겠지만 개업 초기에는 우선 양타 욕심을 버려야 합니다. 중개보수 욕심에 섣불리 양타로 진행하려 하면 중개사고로 이어질 가능성이 매우 높습니다.
초보 공인중개사는 인근 중개사무소의 중·고수 공인중개사들과의 공동중개로 경험부터 쌓아야 합니다. 공동중개를 통하여 계약서 /확인설명서/첨부자료 챙기기 등의 과정을 옆에서 간접적으로 경험하기를 추천드립니다. 개업을 하게 되면 우선 주위의 사무소들을 들러 인사도 하고 차 한잔 얻어 마시면서 자신과 자기 사무소를 좀 알릴 필요가 있습니다. 어떤 곳은 반가이 맞아줄 것이고 어떤 곳은 데면데면하겠지요. 몇 군데 정해서 두어번만 돌아보면 공동중개를 하고 싶거나 하게 될 사무소가 구별이 됩니다. 사회생활을 해보신 분들이라면 금방 알게 될 거예요.
소위 워킹, 뚜벅이로 불리는 내방고객이 올 경우를 대비해서 공동중개 가능한 사무소의 광고 물건들을 평소에 유심히 챙겨두시기 바랍니다. 개업 초기나 이전 초기에는 확보된 물건이 거의 없을 것이므로 워킹, 뚜벅이 고객은 절대 놓쳐서는 안 됩니다. 초보라 버벅거릴 상황이 분명하지만 다른 사무소의 물건이라도 머리에 들어 있으면 어떻게든 임기응변으로 대처가 가능합니다. 초보라 확보된 물건도 없는데 공동중개 가능한 다른 사무소 물건마저 숙지되어 있지 않으면 어렵사리 맞이한 내방고객을 놓치게 됩니다. 결국 매일 시계추처럼 사무소만 왔다 갔다 하게 되고 대부분의 시간을 무의미하게 멍 때리다 귀가하는 일이 다반사가 될 겁니다.
초보 공인중개사들은 계약서와 확인설명서 작성에 대한 막연한 두려움이 있습니다. 양쪽 당사자로부터 양타 중개보수를 받을 수 있는 기회는 나중으로 미루고 우선 주변의 중·고수 공인중개사들과 잘 소통하면서 간접적 경험을 쌓는 것이 더 필요하고 중요합니다. 공동중개를 통하여 계약서/확인설명서 작성 등 눈에 띄는 간접 경험 외에도 다양한 경험이 쌓일 겁니다. 손님을 대하는 자세와 기술, 전화 응대하는 요령, 계약 성사 가능성이 떨어질 때의 대처법, 계약 이후의 고객의 클레임 처리법 등을 경험하게 되는 기회가 더 중요할 수도 있습니다.
양타를 시작해야 하는 시기
주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등)을 다루던, 상업용 부동산(상가, 사무실, 공장 등)을 다루던 각 물건별로 최소한 20건 이상을 공동중개로 다뤄보기 전까지는 양타의 욕심을 버리기 바랍니다. 30건 이상이면 좋겠지만 이 부분은 부동산의 경기와 거래추세에 따라 다르므로 부동산 경기와 지역적 특성을 고려하여 각자 스스로 선택해야 합니다. 20건과 30건의 숫자가 특별한 기준은 아닙니다. 물건별로, 당사자별로 다양한 경우의 수가 있고 중개와 계약과정에서 돌발적 변수가 많이 발생한다는 점이 중요한 베이스입니다.
초보 공인중개사는 주변 중·고수 공인중개사들과의 공동중개를 통해 간접적 경험을 쌓아야 하고 그 수치적 기준이 최소 20건이라고 제시하는 것입니다. 사실 주력 중개대상물이 정해져 있는 상황이므로 물건 종류별로 20건은 예외적입니다. 아파트면 아파트, 빌라면 빌라, 상가면 상가와 같이 주력 물건을 정한 상태에서 개업이나 이전이 이루어지므로 자신의 주력 물건에 대한 공동중개 경험을 20건에서 30건 사이로 기준을 삼으면 되겠습니다.
인근 중·고수 공인중개사들과의 공동중개로 간접경험을 쌓다 보면 스스로 양타를 시도하고 싶거나 시도해도 괜찮겠다고 느끼는 순간이 올 겁니다. 그 시기는 계약 진행 건수를 기준으로 10건일 수도 있고 30건일 수도 있습니다. 계속 겁먹고 공동중개만 할 수도 없는 노릇입니다. 건수보다 중요한 것은 자신의 감입니다. 공동중개로 열심히 간접경험을 하다 보면 진행 건수와 별개로 양타를 시도해도 되겠다는 스스로의 자신심이 생기는 시기가 옵니다. 주력 물건에 대한 약 20건의 경험은 평균적으로 무난한 기준수치에 불과합니다. 공인중개사들의 성향과 사회경험 등의 개인적 편차에 따라 다를 것입니다.
결론적으로 말씀드리면 초보 공인중개사는 양타가 아닌 공동중개를 통한 수익 창출과 간접적 경험 쌓기가 절대적으로 필요합니다. 자신의 주력 물건에 대하여 건수 기준 최소 20건 이상의 공동중개 경험이 쌓이면 서서히 자신감이 붙게 되고 양타를 노릴 물건들도 확보되게 됩니다. 이 때부터는 양타를 노려도 되는 시기입니다.
나름 열심히 일하고 퍼포먼스를 일으켜 가는 5년 차 공인중개사의 마지막 조언입니다. 개업이나 이전 후 업력이 쌓이고 물건이나 손님이 확보되어 가더라도 공동중개의 중요성을 절대 잊어서는 안 됩니다. 가끔 "난 공동중개 안 해. 양타만 쳐"라고 하는 베테랑 공인중개사들을 보지만 아주 예외적일 뿐만 아니라 업계 내부에서는 저평가되는 분들이 많습니다. 부동산은 경기를 매우 심하게 타는 업종입니다. 항상 직격탄을 먼저 맞는 업종이기도 합니다. 잘 될 때든 안 될 때든 꾸준한 공동중개를 통하여 자신의 지역에서 좋은 이미지의 중개사무소로 자리매김하시길 바랍니다. 하루 이틀, 일 년 이 년 하다가 그만 둘 게 아니라면요.